主题：万科步入二次创业期

产业化、融资、扩张三大主题
万科步入二次创业期

第一财经日报  记者：毛瀚民  发自深圳


   “04年万科年报各项指标稳步增长，成绩喜人；而05年万科将持续行业领跑地位，万科的住宅产业化进程将进一步提速，战略合作和颠覆将是05年主题。”
     事隔成功收购浙江南都后不久，22日早上，万科在深圳默林总部召开04年业绩年报会，万科集团董事长王石在现场接受第一财经日报记者采访时这样表示， 
    万科总经理郁亮在年报会上底气十足的公布了万科04年的具体成绩和05年的战略扩张规划。记者在会上得到的最新消息是，“ 2004年万科业绩保持稳步成长，全年实现营业收入76.67元，同比增长20.2%；净利润8.78亿元，同比增长62%；净资产收益率提升到14.2%，为近年来最高点。” 
2004年万科销售均价5590元/M2，结算均价5210元/M2，结算毛利率为25.75%，较03年均有明显提高。年内万科资产规模进一步扩大，截至04年末，万科总资产155.3亿元，净资产达62亿元。 
    此前，郁亮曾在多个场合被媒体记者追问2004年的年报情况，但是由于万科是上市公司，郁亮只是表示2004年万科的业绩将会很惊喜，但对具体数字一直采取回避态度。在去年9月的万科20年纪念日上，郁亮曾对记者表示，万科以战略领跑未来的关键是实现效益性的稳健增长，同时抛出30％利润年增长率的稳健目标。 
    但万科此次公布的年报的62％利润增长率还是让现场记者出乎意料之外，高出预定目标32％的结果，显然与万科在04年的战略布局扩张有着密不可分的关系。
　　

三足鼎立：土地储备1300万


    “珠三角还是万科主要的利润增长点，万科对三大区域的房地产市场都很看好，但相对长三角、渤三角两个区域，珠三角城市群的房地产市场显然已经比较成熟、健康，万科05年重点是要想进军北京天津两个城市，尤其是北京。”王石这样告诉第一财经日报记者。
     而据郁亮解释，随着广州万科项目进入回报期，珠江三角洲区域的盈利占万科的比重上升至39.5%，成为公司最大的利润来源区域。珠三角区域结算收入20.2亿元，在公司总收入中也占据最大份额，达27%。主要项目为深圳东海岸、深圳金域蓝湾、深圳万科城和广州四季花城。 
　　长江三角洲区域占集团盈利比重的37.4%，仍然是公司重要的利润来源。主要项目为上海蓝山小城、上海四季花城和上海兰乔圣菲，南京金色家园和南昌四季花城。 
其它区域经济中心城市和地区也继续提供稳定回报，主要贡献盈利的项目为武汉万科城市花园和万科四季花城，成都万科城市花园和万科金色家园，沈阳万科金色家园和万科四季花城，大连万科城市花园，天津万科水晶城，北京万科星园、万科青青家园和万科西山庭院。以上区域占集团盈利比重的35%左右。
    “可以说，万科的“3+X”战略布局已基本成型，三足鼎立格局完整。”总经理郁亮对记者如此说。
　　  2004年末，由万科控制开发的项目资源储备总量由2003年末的建筑面积744万平方米增加至844万平方米，其中本年度新获项目资源储备合计397万平方米。年末公司项目储备和在建项目合计达1050万平方米,比2003年增加17.4%。郁亮表示，凭借雄厚资金实力与业内最全面广泛的融资渠道，公司开始积极推进合作策略，2004年内一半以上的新增项目通过合作方式获得。
2005年3月4日，公司与上海中桥基建（集团）股份有限公司签署协议，受让中桥持有的上海南都股权的70%、苏州南都股权的49%和浙江南都股权的20%。受让南都股权后，公司新增项目储备219万平方米，项目资源达1300万平方米。

    年报会给出的最新数据是，2005年万科主要开发项目43个，计划开工面积和竣工面积分别为274.3万平方米和230.3万平方米。其中珠江三角洲计划开工面积100万平方米，占集团整体比例为36%，计划竣工面积79万平方米，占集团整体比例为34%。长江三角洲计划开工面积43万平方米，计划竣工面积43万平方米。京津及东北计划开工面积70万平方米，计划竣工面积77万平方米。成都和武汉计划开工面积62万平方米，计划竣工面积32万平方米。 
　　
     郁亮表示万科将继续推进由珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈及其它区域经济中心构成的“3+X”战略布局。珠三角将继续成为公司最大和最稳定的收益来源，万科将扩大在该地区内的项目储备，形成更完整的区域布局。

工厂化生产房子：颠覆传统

       在谈到2005年的战略规划时，郁亮宣布未来2005年是万科确定未来十年发展规划后的第一年。万科将以客户为导向，以产品为中心，全面推进客户细分策略，进一步落实聚焦城市圈策略，加大在长三角、珠三角和环渤海地域的项目资源储备，优化长三角区域的项目资源储备结构，积极推进产品创新与工厂化。
      为此万科提出2005年的主题是“颠覆、引领、共生”，万科要颠覆什么？引起了业内广泛的猜想。
     王石在会后接受第一财经日报记者采访时表示，“并不是要颠覆市场颠覆同行，而是要颠覆万科自己，万科在住宅产品创新方面一直在努力研究，目前万科在住宅产业化程度上已经达到了15%，而其它房地产企业才7%，万科远远高于同行，这算不算颠覆。”王石反问记者。

   “所谓颠覆就是客户市场细分化、行业资源集约化、产品精细规模化。”王石对记者抛来一个言简意赅的答案。与此颠覆主题相相应，万科将针对细分客户逐步建立全系列的产品体系，通过产品创新强化自身的竞争能力和市场地位。年内将推进节能省地型产品的研究和应用，顺应可持续发展的潮流。将推进产品工厂化的研究和应用，引领行业生产方式的变革。将注重核心技术能力的培养，保持专利数量的递增，为住宅产业贡献更多的自有知识产权，以迎接全球化时代竞争格局的到来。

     同时，万科将基于家庭收入、生命周期和房屋价值三个纬度，进一步确立客户细分市场结构。针对注重自我享受的职业新锐家庭、关心健康的幸福晚年家庭、注重家庭的望子成龙家庭、价格敏感的务实家庭、彰显地位的成功家庭等重点细分市场，建立产品品类体系；依据客户细分和价值定位逐步升级万科产品服务体系和竞争能力；通过提供梯度产品，实现客户终身锁定。
     万科集团董事肖莉对记者解释，“颠覆住要是指万科的产品创新策略，走产业化道路，在细分客户的基础上形成住宅产品体系，建立万科住宅标准，通过工厂化生产，提高住宅的品质和性价比；以和谐、自然、生态的标准进行未来住宅的研发，为住宅产业贡献更多的自主知识产权” 
肖莉表示，万科内部试行住宅标准化体系已近2年、在住宅性能标准方面的创新超过60项，同时整个的住宅产业化运营体系已做好准备。


加速国际融资

    “04年万科非银行借款由03年的35%上升到61%，我们和国际性的基金组织沟通非常好。”王石这样对记者说，但当记者追问具体的融资渠道时，王石将话题抛给了郁亮，郁亮则微笑的说，“现在不方便说。”
     郁亮表示，万科积极调整融资结构，开拓新的融资渠道。在资本市场，公司获得了股东和投资者的持续支持，成功完成了19.9亿元可转换公司债券的发行。凭借良好信誉，公司1.99亿17英里项目信托，1.5亿元云顶项目信托的发行也都获得了成功。2004年公司还与多家国际投资机构签署了合作协议，国际化的融资渠道得以拓展。 
　　年内公司资产规模进一步扩大，截至04年末，公司总资产155.3亿元，净资产达62亿元，持有现金31亿元。非银行借款占借款总额的比例由03年的35％上升到61%， 长期借款占借款总额的比例由03年的35%上升到72%。公司资金结构和融资渠道更为合理稳健。
  “万科2005年是个新的转折点，也步入了一个新的发展二次创业的发展阶段”王石对记者总结说。